Właściwy wybór najemcy jest jedną z najważniejszych decyzji, jakie właściciel podejmuje przed wynajęciem nieruchomości. Dla właściciela problematyczny najem może oznaczać nie tylko brak wpływu czynszu. To również ryzyko zaległości w opłatach, zniszczeń, konfliktów sąsiedzkich, nieprawidłowego użytkowania lokalu, kosztów windykacji czy – w skrajnym przypadku – długotrwałego postępowania zmierzającego do odzyskania lokalu.
Dlatego profesjonalna weryfikacja najemcy powinna być standardem, a nie etapem, z którego rezygnujemy, gdy zależy nam na szybkim wynajmie – szczególnie na tak konkurencyjnym rynku najmu w Gdańsku, Sopocie i Gdyni.
Weryfikacja najemcy to jednak nie tylko sprawdzenie, czy ma pracę i stałe źródło dochodu.
Samo źródło dochodu nie wystarcza. Dwie osoby mogą mieć podobne wynagrodzenie, a jednocześnie zupełnie inny poziom ryzyka dla właściciela. Dlatego weryfikacja powinna obejmować szerszą ocenę sytuacji potencjalnego najemcy. Celem nie jest znalezienie najemcy, który daje 100% gwarancji bezproblemowego najmu, bo takiej gwarancji nie daje żadna procedura. Chodzi o to, aby przed podpisaniem umowy zidentyfikować potencjalne ryzyka i podjąć świadomą decyzję na podstawie dostępnych informacji.
1. Zacznij od rozmowy z potencjalnym najemcą
To moment, w którym można zebrać podstawowe informacje dotyczące jego sytuacji i planowanego sposobu korzystania z nieruchomości.
Warto zapytać przede wszystkim o:
- kto będzie mieszkał w lokalu,
- jaki jest planowany okres najmu,
- czym zajmuje się najemca i jakie ma źródło dochodu,
- dlaczego zmienia obecne mieszkanie,
- czy wcześniej wynajmował nieruchomość,
- czy posiada zwierzęta,
- czy będzie pracował zdalnie,
- jakie ma oczekiwania wobec mieszkania.
Już na tym etapie warto zwrócić uwagę na spójność informacji. Jeżeli kandydat przekazuje różne informacje w ogłoszeniu, podczas rozmowy i późniejszej korespondencji, powinno to skłonić właściciela do dokładniejszej weryfikacji.
2. Zweryfikuj tożsamość najemcy
Przed zawarciem umowy właściciel powinien mieć pewność, z kim ją podpisuje. Dane osoby zawierającej umowę powinny być prawidłowe i zgodne z jej tożsamością. Warto jednak rozróżnić weryfikację dokumentu tożsamości od jego kopiowania i przechowywania. To, że właściciel może potrzebować określonych danych do zawarcia umowy, nie oznacza automatycznie, że powinien przechowywać kopię całego dokumentu tożsamości. W przypadku danych osobowych obowiązuje zasada minimalizacji – należy pozyskiwać tylko takie dane, które są adekwatne, stosowne i niezbędne do określonego celu.
3. Dopasuj najemcę do nieruchomości
Wybierając najemcę, trzeba również ocenić, czy dana nieruchomość odpowiada jego potrzebom i sposobowi życia. Dopasowanie najemcy do nieruchomości ma istotne znaczenie dla stabilności najmu. Nawet wiarygodny i wypłacalny najemca może po pewnym czasie zacząć szukać innego mieszkania, jeśli lokal nie będzie odpowiadał jego oczekiwaniom. Jeżeli natomiast nieruchomość jest dobrze dopasowana do jego sytuacji i stylu życia, zwiększa się szansa na długoterminowy najem i stabilną współpracę.
4. Zweryfikuj źródło i stabilność dochodu
Jednym z podstawowych elementów oceny ryzyka jest możliwość regularnego regulowania czynszu i pozostałych opłat. Nie oznacza to jednak, że właściciel powinien kierować się wyłącznie wysokością wynagrodzenia.
Znaczenie ma również stabilność źródła dochodu, forma zatrudnienia oraz sytuacja zawodowa najemcy. Inaczej można oceniać osobę zatrudnioną od kilku lat na podstawie umowy o pracę, inaczej przedsiębiorcę z kilkuletnią historią działalności, a jeszcze inaczej osobę, która dopiero rozpoczęła pracę lub prowadzenie działalności. W zależności od sytuacji właściciel powinien poprosić o dokument potwierdzający źródło dochodu lub zatrudnienie.
5. Sprawdź historię najmu
Historia wcześniejszych najemców może być jednym z najbardziej wartościowych źródeł informacji. Jeżeli potencjalny najemca wynajmował wcześniej mieszkanie, warto zapytać:
- jak długo trwał poprzedni najem,
- dlaczego został zakończony,
- czy czynsz był regulowany terminowo,
- czy występowały zaległości,
- czy pojawiły się problemy związane z użytkowaniem lokalu,
- czy możliwe jest uzyskanie referencji od poprzedniego właściciela.
Jeżeli kandydat dobrowolnie podaje kontakt do poprzedniego wynajmującego, skontaktuj się z nim i poproś go o potwierdzenie podstawowych informacji dotyczących przebiegu najmu.
6. Sprawdź historię płatniczą w BIG
Jeżeli chcesz sprawdzić, czy potencjalny najemca posiada zaległości ujawnione w bazach informacji gospodarczej, istnieje możliwość skorzystania z raportów BIG. Ale tutaj ważne zastrzeżenie: nie możesz po prostu wpisać PESEL-u najemcy do internetu i sprawdzić jego historii kredytowej.
W przypadku informacji gospodarczych dotyczących konsumenta ustawa przewiduje konieczność posiadania upoważnienia tej osoby. Takie upoważnienie jest ważne maksymalnie 60 dni. Przykładowo BIG InfoMonitor wskazuje, że raport dotyczący konsumenta wymaga zgody osoby fizycznej na pozyskanie określonych informacji. Dlatego zadbaj o prawidłową zgodę od najemcy.
Brak informacji o zadłużeniu oczywiście nie oznacza automatycznie, że najemca jest idealnym kandydatem. Jest to tylko jeden z elementów oceny ryzyka.
7. Zadbaj o zabezpieczenie najmu
Nawet najlepsza weryfikacja nie daje 100% gwarancji. Dlatego kolejnym elementem ograniczania ryzyka są odpowiednie zabezpieczenia. W zależności od konkretnej sytuacji warto zastosować:
- kaucję,
- odpowiednio skonstruowaną umowę najmu,
- szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy,
- dokumentację fotograficzną nieruchomości,
- jasno określone zasady dotyczące korzystania z lokalu,
- ubezpieczenie OC najemcy,
- najem okazjonalny, jeśli spełnione są warunki ustawowe.
W przypadku najmu okazjonalnego przepisy przewidują dodatkowe zabezpieczenia dla właściciela, m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu.
Dobry najem nie zaczyna się w momencie podpisania umowy.
Zaczyna się znacznie wcześniej – od właściwego przygotowania nieruchomości, określenia grupy docelowej, preselekcji kandydatów i weryfikacji ich wiarygodności.
Dlatego profesjonalne zarządzanie najmem to coś więcej niż wystawienie ogłoszenia, prezentacje mieszkania i znalezienie zainteresowanego.To proces, w którym każdy etap ma ograniczać określone ryzyko. Najemca ma otrzymać odpowiednie mieszkanie i jasne zasady a właściciel przewidywalny i bezpieczny najem.
W ramach usługi zarządzania najmem długoterminowym w Gdańsku, Sopocie i Gdyni przejmuję ten proces kompleksowo – od przygotowania nieruchomości i znalezienia odpowiedniego najemcy, przez weryfikację i zawarcie umowy, aż po bieżącą obsługę nieruchomości.Dzięki temu najem może stać się dla Ciebie przewidywalnym i możliwie bezobsługowym źródłem dochodu, bez konieczności samodzielnego zajmowania się codziennymi sprawami związanymi z nieruchomością.
Chcesz bezpiecznie wynająć mieszkanie, ale nie wiesz, jak skutecznie zweryfikować najemcę?
Umów się na bezpłatną konsultację.
Izabela Stubińska
